新築住宅・マンションの完成検査でカビを見逃さない！真菌検査と専門対策の重要性

こんにちは！カビバスターズ福岡のブログをご覧いただき、ありがとうございます。

近年、新築住宅やマンションの引き渡し後にカビが発生し、建築訴訟へと発展するケースが増加しています。施工中の湿気や換気不足、建材の水分残留が原因で、見えない部分でカビが繁殖し、後に深刻な問題となることがあります。

本記事では、新築住宅の完成検査でカビチェックが重要な理由、カビバスターズ福岡と一般社団法人微生物対策協会が提供する真菌検査の具体的な手法、そしてカビ問題による法的リスクを回避するための対策について詳しく解説します。建築訴訟リスクを未然に防ぎ、安全な住宅取引を実現するためのポイントを知り、トラブルを回避しましょう！

こんにちは！カビバスターズ福岡のブログをご覧いただき、ありがとうございます。近年、新築住宅やマンションにおいて、引き渡し後のカビ発生を巡るトラブルが増加しています。特に施工時の湿気や換気不足によるカビ問題は、建築訴訟の原因となることもあり、法的なリスクを伴います。本記事では、法律関係者向けに、新築住宅やマンションの完成検査でカビ問題をチェックする重要性、真菌検査の具体的手法、そしてカビバスターズ福岡と一般社団法人微生物対策協会によるサポート内容について詳しく解説します。訴訟リスクを未然に防ぎ、安心して住宅取引を進めるためのポイントを押さえましょう！

新築物件にもかかわらずカビが発生するケースが増えており、これは単なる美観上の問題に留まらず建築紛争や訴訟の火種となっています​。民間調査によれば、住宅の新築やリフォームをめぐるトラブル相談件数は2022年で3万5772件に達し、2000年と比べて約7倍にも増加しています​。この背景には、新築住宅であっても施工過程や環境要因によってカビが発生し得るという事実があります。

新築物件でカビが発生する主な要因としては、施工中に生じる湿気や換気不足、建材の乾燥不良などが挙げられます。例えば、建築過程でコンクリートの乾燥に時間がかかり、その間に発生する水蒸気や、雨天時の施工による湿気が建物内部にこもるとカビの原因となり得ます​。実際、断熱材の施工時に構造体の含水率（木材の水分含有量）が20%を超えているような場合、内部に残った水分がカビ繁殖を招くリスクが高まります​。さらに近年は高気密高断熱の住宅が増えたことで、室内に湿気が滞留しやすく、十分な換気が行われないと新築でもカビが生えやすい環境が生まれてしまいます​。

こうした事情から、完成引渡し時の検査（完成検査・竣工検査）においてカビ問題をチェックすることの重要性がかつてないほど高まっています。引渡し後に見つかったカビは、売主・施工業者と買主との間で責任問題に発展し、場合によっては損害賠償請求や裁判沙汰に至ることもあります​。そのため、住宅取引に関わる法律関係者にとっても、事前にカビの有無やリスクを把握しておくことがリスクマネジメント上不可欠と言えるでしょう。

一般的に新築物件の完成検査では、法的なチェック（建築基準法に基づく完了検査など）と技術的なチェック（施主検査・内覧会など）が行われます。法的チェックでは建物が設計どおり安全に施工されているかを確認し、技術的チェックでは仕上がりの不具合や設備の動作確認などが重点となります。しかしカビ発生に関する確認は見落とされがちであり、表面上問題がなくても内側でカビが繁殖している可能性があります。

カビ発生のリスクが高い箇所は、完成検査時に特に注意すべきポイントです。例えば次のような場所は要チェックとなります。

・壁紙の裏：下地の石膏ボードや断熱材付近で結露や湿気がこもると、壁紙の表面には現れていなくても内部でカビが繁殖していることがあります。

・床下：基礎コンクリートの乾燥不足や湿気の滞留により、床下空間はカビの温床になりやすい箇所です。実際、内覧会で畳を上げて床下を確認したところ合板下地にカビが発生していた新築住宅の例もあります​。

・換気ダクト：ダクト内部で生じる結露や、施工時に混入した埃と湿気により、ダクト内壁にカビが付着・繁殖する恐れがあります。換気システムを導入していても、フィルターの目詰まりや運転不備があるとダクト内の空気が停滞しカビの原因となりえます​。

・浴室：引渡し直後の浴室でも、施工中の乾燥不足やシーリング不良による水分残りがあるとカビが発生します。特にユニットバス周辺の目地や裏側は、新築時でも湿気がこもりやすく注意が必要です。

このように見えにくい部分のカビ問題は完成検査で見逃されることが多く、その影響は軽視できません。カビを放置すると建材の腐食や構造体の劣化につながり、木材の強度低下によって建物の構造安全性に問題を生じる場合もあります​。またカビは住人の健康にも直結する問題であり、アレルギー症状や呼吸器系への悪影響を引き起こすことが知られています。実際、カビによる健康被害を訴えて施工業者を相手取り訴訟に発展したケースでは、専門家による室内のカビ汚染度評価が行われ、その結果が裁判の証拠として提出されました​。このように、完成検査時にカビを見落とすことは後々大きな訴訟リスクを招きかねないのです​。法律関係者としては、建物の品質確認においてカビの有無・潜在リスクをチェックする視点を持つことが重要でしょう。

カビバスターズ福岡は一般社団法人微生物対策協会https://kabikensa.com/と連携し、新築物件におけるカビリスクを徹底的に調査する真菌検査サービスを提供しています。ここでは、実際に行われている具体的な検査手法と、その診断内容について解説します。

検査方法：カビの見えない汚染を「見える化」するため、以下のような複数の真菌検査を組み合わせて実施します。

1.落下菌検査 – 室内の空間中に漂うカビの胞子が自然落下するのを培地で捕集し、空間を汚染しているカビの量を定量化（レベル表示）する手法です​。一定時間オープンにした寒天培地に落下して増殖したコロニー数を数えることで、その場所のカビ汚染度を評価します​。複数箇所でこの検査を行えば、室内のどのエリアでどれほどのカビ胞子が存在しているか分布を見える化することができます。2.付着菌検査 – 壁や床など建材表面に付着しているカビ菌を検出する検査です。専用のスタンプ式培地を表面に押し当てる方法や、無菌綿棒で拭い取る方法によりサンプルを採取し、培養してカビのコロニー数を測定します​。この検査によって、肉眼ではわからない壁紙裏のカビや床下材表面のカビまで検出可能です。カビが付着・繁殖しやすい素材かどうか（素材が湿気を保持しやすいか等）も評価でき、汚染範囲の推定に役立ちます​。

3.空中浮遊菌検査 – エアーサンプラーという専用装置を使い、一定量の空気を強制的に吸引して空気中の微生物を捕集する方法です​。落下菌検査が重力により自然沈着した胞子を測るのに対し、空中浮遊菌検査では能動的に空気中のカビ胞子を集めるため、室内空気中のカビ濃度をより定量的に把握できます​。この検査により、換気の状態や空調システム内に潜むカビの有無なども評価可能です。

4.ATPふき取り検査 – カビそのものではなく、微生物由来の有機物汚れ（ATP：生物のエネルギー物質）の量を測定することで即座に汚染度を数値化する検査です​。専用の試薬と測定器を用い、拭き取った試料中のATP量を約10秒で測定できるため、現場でその場でカビ汚染の有無を素早くチェックするのに有用です​。ATP値が高い場合は何らかの生物汚染（カビ・細菌など）があることを示唆するため、他の培養検査と組み合わせて総合判断します。

診断レポートの内容：真菌検査の結果は詳細なレポートとして取りまとめられ、法律関係者にとっても有益な情報源となります。レポートには、まず検出されたカビの種類（菌種）が記載されます。例えば黒カビの一種なのか、木材腐朽菌なのかといった種類の特定により、そのカビの毒性や好む環境がわかります。また各検査箇所ごとのカビ汚染度（胞子数やコロニー数など）も数値やグラフで示され、どの場所にどれだけのカビが存在するか一目で理解できます。さらに、現在確認された菌種・菌数に基づく将来的なリスク予測も報告されます。たとえば「この程度の胞子が空気中に存在する場合、放置すれば数ヶ月で壁面にカビ斑点が顕在化する可能性が高い」等の評価がなされます。実際、空気中にどれだけカビ胞子が浮遊しているかというデータは今後のカビ発生リスクを判断する指標となるため​、予防策を講じる上でも極めて重要です。カビバスターズ福岡では、こうした検査結果を踏まえた総合的な診断報告書を作成し、依頼者様（施主や法律関係者）に提供しています​。レポートには原因分析と併せて、必要な対策（防カビ施工や換気改善策等）についての提案も含まれるため、問題解決に向けたロードマップとして機能します。

実際の施工事例と改善実績：真菌検査によって新築時のカビ問題を早期に発見・対処できた事例も多数報告されています。例えば、新築住宅の引渡し前検査で床下カビが見つかったケースでは、カビバスターズのMIST工法Ⓡによる除去施工と乾燥処理を行った後、再度検査を実施してカビ胞子量が基準値以下に低減したことが確認され、施主への引渡しが無事スムーズに行われました​。このように、専門的なカビ検査と的確な対策施工によって新築時のカビ問題を引渡し前に根本解決できた例は少なくありません。結果として売主・買主の双方に安心感を提供し、後日のクレームや補修交渉といったトラブルを防ぐことに成功しています。

カビ問題が発覚した住宅は、法律的にも瑕疵（欠陥）がある物件とみなされる可能性があります。日本の民法では2020年の改正以降、売買契約や請負契約における「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」という形で整理されました。新築住宅の引渡し後に早期にカビが見つかった場合、引渡し時点で契約の内容に適合しない欠陥があったとして、施工業者や売主に対して是正措置や損害賠償を求めることが可能になります​。実際、「新築引渡し後すぐにカビが発生した」という事案では、買主側が契約不適合（旧法における瑕疵）を主張して補修や賠償を請求するといった展開も考えられます​。

また、カビによる被害が深刻な場合には住宅紛争や損害賠償請求訴訟に発展するリスクも高まります。例えば、新築住宅でカビが原因となり居住不能な状態に陥った場合、買主（居住者）は代わりのホテル宿泊費や健康被害に対する治療費等の補償を求めて損害賠償請求を行うことができます​。近年実際にあった例として、築浅住宅で発生したカビにより入居者がアレルギー症状を発症し、賃貸オーナーに損害賠償を求めたケースも報告されています​。このようにカビ問題は契約上の瑕疵責任だけでなく、不法行為による健康被害の賠償請求など複合的な法的争点をはらんでいます。

法律関係者にとって重要なのは、客観的な証拠と専門知識です。カビ問題の紛争では、カビの発生状況や原因について専門的な立証が求められます。前述のように裁判で専門家によるカビ汚染度の鑑定結果が証拠採用された例もあることから​、もし紛争に発展した場合には真菌検査の結果報告書が極めて有力な証拠資料となります。微生物対策協会の行う真菌検査はまさにそうした場面で威力を発揮し、「どのような種類のカビがどれだけ存在し、何が原因で発生したか」を裏付ける科学的データを提供します​。法律家はこれらの検査結果を活用し、契約不適合の有無や因果関係を論証したり、適切な是正措置（防カビ工事など）の提案根拠としたりすることができます。

さらに、トラブル発生前の段階でも予防的法務対応としてカビ検査を活用できます。たとえば、売主側の代理人であれば引渡し前に真菌検査を実施させ、安全性に問題がないことを証明することで後日の紛争を防止できますし、買主側の立場でも内覧会時に検査を提案してもらうことで契約上の安心材料を増やすことができます。万一問題が見つかった場合でも、引渡し前であれば契約関係者間で補修や代金減額の協議を行う余地があり、泥沼の裁判に至る前に解決策を図ることも可能です。

新築住宅・マンションにおけるカビ問題は、発見が遅れると住まい手の健康被害や建物の価値毀損、さらには住宅紛争・建築訴訟に直結しかねない重大なリスクです​。法律関係者にとって、これらのリスクを未然に防ぐためには完成検査段階でのカビチェックが欠かせません。事前にカビの有無を把握し、必要に応じて対策を講じておくことで、引渡し後のトラブル発生を予防することができます。これは依頼者の利益を守るだけでなく、紛争対応に費やすコストや労力を省き、円滑な住宅取引を実現する上でも非常に有益です。

法的視点から見れば、カビ問題を軽視しないことは契約リスク管理の一環です。引渡し時に健全な物件かどうかを検証するのは契約当事者双方の責任でもあります。仮にカビが潜んでいれば、後から瑕疵担保責任（契約不適合責任）を追及される事態となりかねず、売主・施工者側にとっては大きな経済的リスクとなります​。一方、買主側にとっても購入早々に健康被害や補修交渉に悩まされるのは避けたい事態でしょう。だからこそ、双方にとって完成検査時のカビチェックは「転ばぬ先の杖」なのです。

カビバスターズ福岡と一般社団法人微生物対策協会は、法律関係者の皆様と協力しながら新築時のカビ問題に取り組む体制を整えています。専門家による真菌検査で客観的なデータを提供し、必要な場合には即座にカビ除去や再発防止策を講じることで、安心して引渡しを迎えられるようサポートいたします。カビに関するご相談や検査の依頼はいつでも受け付けておりますので、気になる案件がございましたらお気軽にお問い合わせください。完成検査でのカビチェック徹底こそが、建築訴訟リスクを防ぎ、健全な住宅取引を実現する鍵です。法律のプロの視点とカビ対策の専門知識を組み合わせ、安心安全な住環境づくりに是非お役立てください。