賃貸のカビ問題は誰の責任？退去時の原状回復義務と専門業者による対策

こんにちは！カビバスターズ福岡です。
新しい賃貸物件に引っ越してみたら、思いもよらずカビだらけ…なんてことはありませんか？また、住んでいるうちにカビが発生し、退去時の清掃費用について悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

「このカビの責任は誰が負うの？」 「退去時にカビをそのままにするとどうなる？」

そんな疑問にお答えしながら、賃貸物件のカビ問題の責任の所在と、適切な対策方法を詳しく解説します。さらに、専門業者による確実なカビ除去の重要性についてもご紹介します！

カビの悩みを抱えるすべての方へ、安心して暮らせる住環境を取り戻すための情報をお届けしますので、ぜひ最後までご覧ください！

新しい賃貸物件に入居した後、部屋に広がるカビを発見したら、誰でもショックを受けるでしょう。せっかくの新生活なのに、壁や床に黒いカビが点々と生えていたら困ってしまいます。カビは見た目が悪いだけでなく、アレルギーや喘息など健康にも悪影響を及ぼす可能性があり、放置は禁物です。

では、なぜ部屋にカビが発生してしまうのでしょうか？カビが発生する主な原因には、湿気や換気不足、そして建物の構造的な問題などが挙げられます。日本は高温多湿な気候で、特に梅雨時は室内に湿気がこもりやすく、カビが繁殖しやすい環境です。換気を怠れば余分な湿気が室内に溜まり、壁紙や家具にカビが生えてしまうことがあります。また、建物自体に断熱不足や雨漏りなどの構造上の問題があると、入居者の努力に関係なくカビが発生してしまうこともあります。

このようにカビが発生してしまった場合、一体誰がそのカビ除去の責任を負うのでしょうか？次章から、賃貸物件でカビが生えた場合の責任の所在や、引っ越し（退去）時のカビ清掃の義務について詳しく解説していきます。

賃貸物件でカビが生えてしまったとき、まず気になるのは「このカビの責任は誰にあるのか」という点ではないでしょうか。結論から言えば、カビの発生原因やタイミングによって、貸主（大家さん）と借主（入居者）のどちらが責任を負うかが変わります。

契約前からすでに部屋にカビが発生していた場合——つまり、入居する前の段階でカビがあった場合は、基本的に貸主の責任となるケースです。部屋を貸し出す時点で既にカビが生えていたなら、それは借主の過失ではありません。この場合、大家や管理会社が自費でカビの除去や修繕を行うべきであり、入居者がその費用を負担する必要は通常ありません。

一方、入居後にカビが発生した場合はどうでしょうか。原則として、入居後のカビは借主の生活状況や管理の仕方に原因があるとみなされ、借主側で対処すべきものとされます。ただし一概に全て借主の責任とは限らず、発生したカビの原因が何であるかによって負担の所在は異なります。つまり、カビが入居者の生活上の不注意で生えたのか、それとも建物の欠陥や経年劣化によるものなのかで、責任を負うべき相手が変わってくるのです。

そこで次に、具体的にどのようなケースで借主がカビ除去費用を負担すべきか、またどのようなケースで貸主が負担すべきかを見ていきましょう。

まず、入居者（借主）の側にカビ除去の責任があるケースについてです。一般に、日常の生活習慣や室内の管理不足が原因でカビが発生した場合、それは借主側の負担による原状回復（修繕）の対象となります。実際、国土交通省のガイドラインでも「借主が手入れや清掃を怠ったことによるカビは善管注意義務違反となり、借主が原状回復費用を負担する」と明記されています​。

具体的には、例えば以下のようなケースが挙げられます。

・室内で洗濯物を乾かしっぱなしにして常に湿度が高い状態だった

・日常的に窓を開けず換気が不十分で、空気がこもった状態が続いた

・冬場に窓や壁に発生した結露を放置し、その水分でカビが広がってしまった

・お風呂場やキッチンなど水回りの湿気・水滴を放置し、カビが繁殖してしまった

・押入れやクローゼット内の除湿対策を怠り、収納物や壁にカビが生えてしまった

これらはいずれも入居者の生活上の工夫で予防できたはずのカビであり、こうした管理不足によるカビは「通常の使用による損耗」の範囲を超えるものと判断されます​。そのため、退去時には借主自身がカビ取りや修繕費用を負担する可能性が高くなります。

入居者には賃貸物件を適切に使用する善管注意義務があります。日々の換気や清掃によってカビを防ぐ努力をすることもその一環です。もしカビを見つけても「少し汚れがある程度だろう」と放置してしまうと、気づかないうちに壁一面に広がるなど被害が大きくなりがちです。そして放置した分だけ除去も大変になり、原状回復費用も高額になってしまいます。日頃から換気をこまめに行い、結露が出たらすぐ拭き取る、定期的に風呂や台所を清掃する、といった基本的な対策を怠らないようにしましょう。こうした習慣が、カビによる損傷を防ぎ、退去時の余計な出費を抑えることにつながります。

次に、貸主（大家さん）や管理会社がカビ除去費用を負担すべきケースについてです。基本的には、借主に非がない原因でカビが発生した場合、貸主側の責任となります。

代表的な例として、建物の構造上の問題や設備の不具合によって発生したカビが挙げられます。例えば、壁や窓の断熱性が低く構造的に結露しやすい物件では、入居者がどれだけ換気に努めていてもカビが生えやすくなってしまいます。このように構造上の欠陥が原因で生じたカビについては、貸主側で対策や修繕を行うのが一般的です​。

また、屋根や外壁の隙間からの雨漏り、古い配管の水漏れなどにより室内に水分が染み込み、その結果発生したカビも借主の責任ではありません。こうした場合、その原因箇所の修繕およびカビの除去費用は貸主または管理会社が負担すべきとなります。

さらに、建物が古く経年劣化で防カビ性能が低下していたり、換気設備が不十分だったためにカビが発生したケースも考えられます。入居者としてはどうにもできない原因で生じたカビですので、この場合も貸主側が対応すべきでしょう。

実際、国土交通省のガイドラインでも、建物の構造的欠陥や通常の経年劣化によるカビは貸主側の負担になると示されています​。要するに、借主が通常の生活を営んでいて発生したカビ、または借主の努力だけでは防ぎようがないカビについては、原則として貸主負担となるケースが多いのです。

ただし注意すべきなのは、借主にも不具合発生時の報告義務がある点です。もし雨漏りや設備不良によるカビ発生に気づいたにもかかわらず大家に連絡せず放置していた場合、問題を大きくしてしまった責任の一端を問われる可能性があります。たとえ原因が建物側にあったとしても、適切に報告・相談をしなかった場合には「善管注意義務を怠った」とみなされ、一部費用を借主が負担するケースもあり得ます。異変に気づいた際には早めに管理会社や大家さんに知らせるようにしましょう。

では、部屋に生えたカビをそのままにして退去してしまった場合、いったいどうなるのでしょうか。

賃貸契約には原状回復の義務があります。原状回復とは、簡単に言えば「退去時に部屋を入居時と同じ状態に戻すこと」です。ただし、入居期間中の通常の使用による劣化まで含めて元に戻す必要はなく、それらは貸主の負担となるのが一般的です。問題となるのは、通常の範囲を超えた損傷や汚損がある場合で、そうしたものは借主の負担で修繕し原状に戻す必要があります。

カビに関して言えば、それが日常的な生活でどうしても発生してしまった程度のもの（通常損耗の範囲）なのか、借主の不注意で異常に発生・拡大してしまったものなのかで扱いが変わります。

借主の過失によって発生・拡大したカビであれば、退去時に借主が自ら清掃して除去するか、あるいは大家側が専門業者を手配して行う原状回復作業の費用を借主が負担することになります。例えばカビが染み付いてクロス（壁紙）を張り替える場合、その張替え費用が請求される可能性があります。カビを放置して広範囲に繁殖させてしまった場合、その分大掛かりな修繕が必要となり、費用も高額になりがちです。

一方、建物側の原因によるカビであれば、本来その修繕費用は貸主負担となるため、借主が費用を負担する義務はないはずです。しかし、現実には退去時にカビが残っていれば、原因の如何に関わらず貸主・借主間でトラブルになる可能性があります。貸主が「掃除を怠ったせいだ」と主張すれば、借主としては構造上の問題だったと反論する、といった争いになりかねません。

こうした退去時のトラブルを避けるためにも、カビを発見した段階で放置しないことが肝心です。入居中に見つけたカビは、前述のとおり原因を確認した上で早めに対処・必要なら大家に報告し、記録を残しておくと安心です。また、退去前には自分で落とせるカビはできる限り清掃しておき、大きなシミや汚れを残さないよう努めましょう。それでも取りきれない、または原因が構造にあり自力でどうにもできないカビ汚れがある場合には、退去前に専門業者に依頼して除去してもらうことも検討すべきです。その費用負担については契約内容や原因によりますが、少なくとも自分で何もせず放置するよりは、遥かに良い状況で退去できるはずです。

カビ取りは市販の洗剤や漂白剤で自分でもできる、と考える人もいるでしょう。確かに軽度なカビであれば、市販のカビ取り剤を使って表面を拭き取れば一見きれいになります。しかし、長期間放置して広がったカビや、壁の内部まで根を張ったカビを完全に除去するのは、素人には容易ではありません。見える部分だけ掃除しても、実際には根の部分（菌糸）が建材の奥深くに残っていて、しばらく経つとまた黒いカビが浮き出てきてしまうことがよくあります。

また、カビの胞子は目に見えませんが空気中に無数に飛んでいます。不用意な掃除を行うと、その胞子を部屋中に撒き散らしてしまい、かえって別の場所にカビを広げてしまうリスクもあります。強力な薬剤でカビを漂白すれば一時的に見た目は改善しますが、薬剤が残留して人体に悪影響を及ぼす可能性も否定できません。

このように、自力でのカビ掃除には限界とリスクがあります。根本的にカビを除去し再発を防止するには、やはりカビ取りの専門業者に依頼するのが確実です。

専門業者であれば、カビの種類や広がり方に応じた適切な除去方法を熟知しています。例えば、MIST工法®と呼ばれる特殊な方法では、微細な霧状の専用薬剤を用いてカビの菌糸や胞子を隅々まで分解・除去することが可能で、素材を傷めずカビの根を断つ画期的な技術です。さらに、使用する薬剤は環境や人体への影響を最小限に抑えており、施工後に部屋を利用する際も安全です​。

さらに専門業者は、カビを除去した後に防カビ施工を施してくれます。抗菌効果のあるコーティング剤をプロが適切に塗布することで、同じ場所でカビが再発しにくくなります。せっかく綺麗にしたのにまたすぐ生えてしまっては意味がありませんから、再発防止策まで含めて対応してもらえるのは大きなメリットです。

プロに任せれば、見た目に現れているカビだけでなく壁内部や空気中の目に見えないカビまで含めて徹底的に対策してもらえます。自分では気付けなかった原因（例えば壁内部の結露や漏水箇所）を突き止め、それに対処する工事を提案してくれる場合もあり、問題を根本から解決できます。何より、自分で作業する負担やカビによる健康リスクから解放され、安心して住環境を取り戻せるでしょう。

ここで、福岡エリアでカビ取りのプロを探している方に頼もしい味方をご紹介します。カビバスターズ福岡は、福岡県を拠点に九州・山口エリアで活躍するカビ除去の専門業者です。先ほど触れたMIST工法®を用いて、ご自宅にこびりついた頑固なカビも素材を傷めず根こそぎ除去してくれます。

カビバスターズ福岡の対応エリアは幅広く、地元の福岡はもちろん熊本・佐賀・長崎・大分・宮崎など九州各県や、隣接する山口県までカバーしています。地域の気候や住宅事情に精通したプロフェッショナルが対応するので、「湿度の高いこの土地ならではのカビ」に対しても的確な対策を講じてもらえるでしょう。

自分で対策しても繰り返し発生するしつこいカビに悩んでいる方や、広範囲にカビが広がって手に負えないという方は、カビバスターズ福岡に相談してみてはいかがでしょうか。専門業者ならではのノウハウで、カビのない安心・清潔な住まいを取り戻すお手伝いをしてくれるはずです。

賃貸物件におけるカビ問題は、ただ見た目が悪いだけでなく、放置すると住む人の健康被害や退去時のトラブルにもつながりかねない厄介なものです。カビは予防と早期発見・早期対処が肝心だということを改めて押さえておきましょう。

カビが生えてしまった場合の責任の所在は、「カビ発生の原因がどこにあるか」によって異なります。入居者の生活上の原因であれば入居者側で対応・負担する必要がありますし、建物側に原因があるカビなら大家さんに修繕を求めるべきです。そして退去時には、お互いの責任範囲を理解した上で原状回復を行うことが大切です。

いずれにせよ、カビを見つけたら決して放置しないことです。少しでも早く対策すれば、それだけ被害も小さくて済み、結果的に原状回復も楽になります。日頃から換気を徹底し、湿気を溜めない生活を心がけ、万一カビが発生しても速やかに除去するようにしましょう。

こうした地道なカビ対策を積み重ねていけば、いつでも安心して暮らせる清潔な住環境を維持できます。また、退去時に高額な修繕費を請求されるようなリスクも抑えられるでしょう。

カビは誰にとっても悩ましい問題ですが、正しい知識と適切な対策があれば怖がる必要はありません。住まいのカビ対策を徹底し、トラブルのない快適な賃貸ライフを送りましょう！